PREALABLE : En soi un coup d'état n'est ni bon ni mauvais, tout dépend du contexte, renverser une dictature c'est plutôt "bon", installer une dictature c'est plutôt "mauvais". Quelle est notre situation ? Il s'agit de finaliser une dictature, de passer d'une "dictature officieuse" car encore réversible par voie pacifique à une "dictature officielle" car réversible quasiment uniquement par voie "manu militari" et donc violente.

Le vote NON Irlandais était destiné a ne pas être pris en compte, ce qui s'est confirmé par le re-vote Irlandais post élections européennes de juin 2009, donc après moult magouilles, pardon après propagande intensive, c'est un "oui" forcé mais officiel.

Le traité simplifié/modifié/etc... copié collé du TCE est donc opérationnel, les parlementaires européens n'ont pas reçus les compétences retirées aux parlementaires nationaux surtout l'initiative de la loi, donc techniquement bienvenue en DICTATURE.

La théorie autorise la dictature éclairée, mais il paraît aussi que le pouvoir absolu corrompt absolument, alors si éclairé il devait y avoir, ce serait pour combien de temps ?

2010 crise financière centrée pour l'instant sur la Grèce ...

Au fait, que les dispositions rejettées en 2005 soient en définitive adoptées en 2009, ne signifie pas que le rejet initial à été inutile, bien au contraire car ces dispositions sont passées du statut de "Constitution" substitut au "de droit divin", au statut de "normes techniques" qui plus est contestables auxquelles peuvent donc encore être opposés les textes disant exactement le contraire.

Adoptée dès 2005 la Constitution européenne eût été en pratique le parfait alibi de la dictature.

Rappel d'après Coluche, la Dictature c'est : "Ferme la", la Démocratie c'est "Cause Toujours".

1°Article Introduction complémentaire à l'article sur TCE = ...
2°Article TCE = aussi ABROGATION de la CEDH
- reprend d'abord le document Communication02.pdf diffusé le plus largement possible depuis 2006,
- comporte ensuite d'autres analyses récentes, en reprend d'autres menées dès juin 2004, pleine d'intérêt cette seconde partie représente environ 5 fois la première partie, son "look"est non finalisé...
3°Liens - Articles - Commentaires
4°Réflexion sur l'Europe : L'élargissement de l'union européenne conduit à la disparition à terme du Conseil de l'Europe et des institutions qui en dépendent et à sa substitution par l'UE et sa future constitution.
5°Traité simplifié 01 : Message du 27.06.2007 laissé sur blog journal Marianne,
6° Réflexion sur l'Union européenne et "in fine" sur l'Europe (le 24/12/2007 à 13h40)
7° Communication-Députés-Mairies-oct-nov-2007 (le 19/11/2007 à 16h06)

  NB: si le fait de départ est local, la démonstration menée est générale, les conclusions sont d'ordre global:  Les  tribunaux administratifs dont celui de Nice ne tiennent pas compte du changement de leurs compétences dans des cas d'appel liés à des Grands Projets d'Aménagements du territoire, alors que la ratification de la Convention européenne d'Aarhus le leur impose.

		-voir ici - Exposé-c-sts001pour conclusions et plaintes : pour TGI et/ou Cour d'Appel
-voir ici - Recours 2003-2004cour d'appel                                                                
-voir ici - Recours-commission de discipline-cour de cassation                                 

PRECONISATION   DE   PROGRAMME   DE CONSTRUCTION

POUR LE TERRAIN EN VENTE DE LA SA S.T.S.

215, route de Marseille 83200 TOULON

SOMMAIRE

PAGE 3 SITUATION GEOGRAPHIQUE ( PLAN )

PAGE 4 PRESENTATION DU BIEN FONCIER EN VENTE

PAGE 5 POTENTIALITES DE CONSTRUCTION

PAGES 6 & 7 EMPLACEMENT EXCEPTIONNEL : Dès maintenant, dans l’avenir.

Démographie

PAGES 8 A 10 AVENIR DE L’AGGLOMERATION TOULONNAISE :

« Boom économique et renouveau urbain »

A) Essor économique

1) Création de 10 ZAE et de centres d’affaires

2) Essor qualitatif

3) Risque de future pléthore d’immobilier d’entreprises ?

4) Conclusion

B) Amélioration des transports et des déplacements urbains, en chronologie

1) Réaménagement et création de voieries d’entrée ouest

2) Ouverture du tunnel souterrain dans le sens Ouest - Est

3) Déploiement du TCSP : tramway ou busway

4) Ouverture d’une halte ferroviaire supplémentaire à proximité

5) Arrivée de la LGV

6) Conclusion

PAGE 11 PRECONISATION : Les grandes lignes

PAGE 12 BESOIN AIGU D’UN LIEU DE VIE DE QUARTIER

PAGES 13 A 17 OPPORTUNITE D’UNE RESIDENCE HOTELIERE

A) Données générales sur le tourisme varois

1) Un marché «champion de France»

2) Quelques spécificités varoises

B) Données particulières pour notre projet

1) Le tourisme d’affaires varois

2) Le tourisme urbain et culturel varois

3) L’hôtellerie 2 et 3* toulonnaise

C) Un potentiel touristique et des besoins

PAGE 18 ZONE DE CHALANDAGE

PAGES 19 & 20 OPPORTUNITE D’UN CENTRE DE SANTE

A) La médecine spécialisée dans l’agglomération

B) La répartition géographique des cabinets

C) La répartition des professions para-médicales

PAGE 21 ZONE DE CHALANDAGE

PAGE 22 VARIANTE POSSIBLE DE SURFACES DE BUREAUX INDIFFERENCIES

PAGE 23 POURQUOI CE PARKING SOUTERRAIN DE GRANDE CAPACITE ?

PAGE 24 PRECONISATION : Les détails architecturaux

PAGE 25 Aspects financiers de l’opération

PAGE 26 Liste des annexes

PRESENTATION DU BIEN FONCIER A LA VENTE

Absence de plomb, d’amiante, et de pollution dans le sol

Bâtis à démolir : 3000 m² en RDC constitués en majeure partie d’un vaste atelier principal

600 m² de bureaux au 1^er étage

2 ateliers secondaires d’environ 600 et 300 m² en construction légère

Une maison de gardien de 85 m²

POTENTIALITES DE CONSTRUCTION

Données issues du P.O.S.

Données issues de la géographie du site

Potentiels maximum

SITUATION GEOGRAPHIQUE : UN EMPLACEMENT EXCEPTIONNEL

AU CENTRE GEOGRAPHIQUE DE L’AIRE TOULONNAISE

SOIT A MI-CHEMIN ENTRE SANARY S/MER A L’OUEST ET LA GARDE A L’EST

Dès maintenant

Dans l’avenir

DONNEES DEMOGRAPHIQUES

Le département du Var enregistre un accroissement démographique depuis plusieurs décennies, essentiellement par solde migratoire positif, et essentiellement sur les zones urbaines de la bande côtière. Quelle est la tendance ?

A titre indicatif, le dernier recensement datant de 2005, une lecture des estimations de population au 1^er janvier de l’INSEE nous donne une première approche :

Habitants du Var en 1998 : 891 598

Habitants du Var en 2008 : 1 005 000 (source site Insee.fr)

Accroissement : 12 % sur la dernière décennie.

D’autre part, le VarMag’ (magazine du Conseil Général) de novembre 2009 avançait la prévision suivantes pour les 12 communes incluant Toulon :

« Avec près de 550 000 habitants, le territoire Provence Méditerranée représente 60% de la population du Var. 90 000 habitants sont attendus d’ici 2030. »

Cela correspond donc à une perspective d’accroissement démographique de 16 % sur 20 ans dans l’agglomération toulonnaise, ce qui semble moindre que celui de la décennie 1998-2008, mais toutefois, il est probable que les prévisions anticipent une plus forte attractivité de l’arrière-pays varois par rapport aux bandes côtières déjà très urbanisées.

AVENIR DE L’AGGLOMERATION TOULONNAISE :

«Boom économique et renouveau urbain»

L’agglomération toulonnaise va connaître des modifications majeures dans les 5 années à venir.

Posons tout d’abord le profil de Toulon : 1^er port militaire européen, 3^ème pôle urbain français sur la Méditerranée, 10^ème ville française, avec environ ½ million d’habitants.

De plus : Le Var est le 1^er département touristique français (or, la France est le 1^ère destination touristique mondiale). Plus précisément, c’est la 1^ère région d’accueil pour les touristes français et la 2^ème pour les touristes étrangers (après Paris). Pour la petite histoire, c’est aussi le 1^er producteur mondial de vin rosé, et le 1^er département horticole français.

1. Essor économique

1. Création de 10 nouvelles ZAE et de centres d’affaires :

Aujourd’hui, l’aire toulonnaise compte 67 ZAE, sur environ 1 300 hectares. (voir détails et carte dans annexe D). Bien que nos renseignements soient incomplets, voici un état des nouveaux projets :

1. Technopôle de la Mer :

Ce Technoparc, dédié aux entreprises de hautes technologies liées à la mer, s’intégrant au Pôle Mer PACA à vocation mondiale, pour une capacité totale annoncée à terme de 300.000 m², sur 78 hectares, s’articule autour de 3 sites :

• la base terrestre de 210 000 m² de SHON sur 35 hectares à Ollioules, dont environ 150 000 m² pour les entreprises « pôle Mer » et 40 000 m² de services et commerces (voir détails dans Annexe E),

• la base maritime à l’Espace Brégaillon,

• (+ un petit Espace Noral plus à l’ouest pour la direction du Technoparc),

• un pôle d’affaires multimodal autour de la gare de La Seyne.

2. 2 autres ZAE à l’Ouest, et une ZAE au Centre :

• Parc d’activités Marines de Saint-Mandrier : reconversion d’une dizaine d’hectares d’une ancienne base navale

• Parc d’Activités Prébois à Six-Fours : 5 hectares en prolongement des 23 ha de la ZAE de La Millonne dont la commercialisation est (déjà !) terminée

• La Grande Chaberte à La Garde, de 10 hectares, pour 90 000 m² de SHON prévus.

3. 5 ZAE à l’Est :

• la ZAE Le Roubaud à Hyères, de 16 hectares, pour 60 000 m² de SHON prévus.

• le Pôle Santé, en face de l’hôpital d’Hyères, de 5 hectares

• la ZAE Le Palyvestre, aéroportuaire, liée à l’aéroport d’Hyères, à vocation d’accueillir des hôtels et des centres d’affaires, superficie en cours de définition

• l’extension de la zone Saint-Martin, de 7 à 8 hectares

• l’Hortipôle, de 15 hectares.

4. 3 centres d’affaires : à l’Ouest, au Centre, et à l’Est

- Le centre d’affaires de l’»axe des Gares » : Autour de la gare TGV de Toulon, sont prévus sur 4 sites très proches 250 000 m² de bureaux, équipements publics et logements (la part consacrée aux bureaux est encore inconnue) (voir détails dans Annexe D).

- Le quartier d’affaires jouxtant la gare de La Seyne s/Mer (partie du Technopôle Mer)

• Le Centre d’affaires lié à l’aéroport d’Hyères (partie de la ZAE Le Palyvestre).

e) Conclusion

Ce survol des projets économiques et immobiliers pour les 5 prochaines années nous amène à un total de création de 146 hectares minimum et de 450 000 m² SHON minimum d’activités, certains chiffres nous manquant.

Rapporté aux 1300 ha actuels de zones d’activités, le développement prévisible est un accroissement de plus de 11 % de l’immobilier d’entreprises en 5 ans.

2) Essor qualitatif

Il est à noter que la politique de développement économique de la Communauté d’Agglomération Toulon Provence Méditerranée est non seulement quantitative, mais aussi qualitative, avec un objectif d’excellence économique.

La Technopôle de la Mer en est le plus grand volet.

Mais l’agglomération toulonnaise héberge également de nombreuses entreprises de haute technologie membres de 3 autres pôles majeurs :

• le Pôle aéronautique et spatial Pégase

• le Pôle Optique et Photonique OPTITEC

• le Pôle Santé Eurobiomed.

D’autre part, les élus ont approuvé un SCOT le 16 novembre 2009, qui est devenu opposable aux tiers le 24 décembre 2009, SCOT comportant de très nombreuses recommandations, avec pour objectif une meilleure qualité de vie des toulonnais : meilleure signalétique, qualité environnementale des nouvelles constructions, etc…

3) Risque de future pléthore d’immobilier d’entreprises ?

Ce boom de l’immobilier d’entreprises en région toulonnaise est tout à fait bienvenu après de longues années de pression foncière intense, avec manque aigu de possibilités d’implantation des entreprises, dont certaines se rabattaient sur la Z.I. de Signes en arrière-pays.

(A titre d’exemple, le département Var Accueil Investisseurs de la CCI de Toulon nous a fait état lors d’une entrevue en septembre 2009 d’une liste d’attente de pas moins de 380 entreprises en recherche de foncier, parfois depuis plusieurs années.)

En tous temps, les nouvelles ZAC se sont toujours très correctement remplies. Ce ne sont pas les entreprises qui veulent s’installer au soleil, avec toutes les commodités de la grande ville, qui manquent, c’est le foncier disponible…

(Le seul contre-exemple souvent cité d’immobilier d’entreprises qui ne s’est pas bien rempli sur l’aire toulonnaise, c’est l’immeuble de bureaux Pathé en plein centre. Compréhensible, au prix où sont les parkings en centre ville, et avec toutes les difficultés de circulation routière ! Ceci pour souligner que l’important dans la commercialisation de l’immobilier d’entreprises, ce sont les parkings du projet.)

La nouvelle récente est que la CA TPM a fixé un prix unique sur toutes les nouvelles ZAE, 120 €/m², tout à fait raisonnable, pour le terrain nu viabilisé. La Commission qui se réunit à peu près chaque année avait donc augmenté de 100 à 120 € le m², mais l’avis donné par la CCI est qu’elle reverra vraisemblablement le prix à 150 € le m² la prochaine fois. Ce sont des prix destinés à éviter une pression foncière trop forte et des envolées spectaculaires des prix. Déjà, notons que nombre de parcelles de ZAE de TPM ont été achetées par des promoteurs, avec revente à 300 € le m², surtout à l’Est.

Ainsi, réponse à une pression immobilière de longue date, fortes motivations à s’installer dans cette région, ZAE pourvues des places de stationnement gratuites suffisantes, et prix de vente raisonnable : tous ces éléments semblent présager les meilleures auspices pour l’avenir, et le scénario de surabondance avec dégringolade de prix semble peu plausible.

4) Conclusion

L’avenir de l’aire toulonnaise consiste donc en un essor économique dans les 5 prochaines années tant quantitatif que qualitatif, avec un boom notoire de l’immobilier d’entreprises, surtout sous forme de ZAE, de bureaux de facture industrielle, à prix modéré, mais aussi de bureaux de meilleur standing dans des quartiers d’affaires, et c’est dans ce contexte global que devra s’inscrire tout projet sur le terrain en vente.

Nous préconisons non pas des activités concurrentes à cette politique d’aménagement, mais des activités complémentaires, qui devraient se nourrir de cette expansion.

2. Amélioration des transports et des déplacements urbains, présentée

chronologiquement

1) Réaménagement et création de voiries d’entrée ouest de l’agglomération, dès 2010

En corollaire de l’opération Technopôle de la Mer, TPM a pour but de créer un véritable cadre de vie urbain à l’ouest de Toulon, ce qui donnera lieu à une refonte très améliorée des voieries.

2. Ouverture du tunnel souterrain dans le sens Ouest - Est en mai 2012 (et élargissement de la sortie du tunnel à l’Est)

Désormais, la traversée de Toulon ne sera plus une source majeure de stress pour les automobilistes toulonnais, dans les 2 sens, et de nombreux bouchons, souvent d’une heure, voire plus, seront diminués. Il deviendra aisé d’atteindre et de repartir de la parcelle DM3, où que l’on se trouve dans l’aire toulonnaise, par l’autoroute et les tunnels.

2. Déploiement du TCSP, Transport en Commun en Site Propre, sous la forme d’un tramway ou d’un busway, à l’horizon 2020

Ce TCSP se déploiera d’est en ouest et sera doté d’un parc-relais automobile à l’Est et de 2 parcs-relais à l’Ouest (voir détails Annexe F: tracé du TCSP), pour un total de 1800 places de stationnement. Il contribuera notablement à alléger le trafic routier trop dense aujourd’hui, et diminuera les nuisances environnementales.

Au terme de notre décennie, la parcelle DM3 se trouvera à 10 mn en tram ou en busway du Centre Ville de Toulon, à 2 mn de la Technopôle de la Mer, à 5 mn du quartier d’affaires de La Seyne s/Mer…

2. Ouverture d’une halte ferroviaire supplémentaire à l’horizon 2020 - 2025

Des études en cours, menées tant par la CA TPM que par les Réseaux Ferrés Français, sont proches de conclure à la nécessité et l’opportunité d’ouvrir une station T.E.R. à proximité immédiate du terrain STS, c’est-à-dire à moins de 100 mètres. L’horizon est certes plus lointain, mais la valeur ajoutée sera certaine.

2. Arrivée de la LGV à Toulon prévue en 2023

En juin 2009, le Gouvernement a en effet annoncé le choix du tracé Sud de la LGV, qui passera par Toulon.

(Pour être complet, signalons également le développement de liaisons maritimes dans la rade.)

6) Conclusion

L’aire toulonnaise va donc connaître dans la prochaine décennie un renouveau urbain majeur, avec une amélioration notable des transports, et, en plus, des voieries à l’Ouest, dont va bénéficier ce site. De plus, comme le SCOT le préconise, la requalification des unités foncières et des espaces publics le long de la ligne de TCSP se fera dans une exigence de qualité environnementale et urbanistique. Enfin, les modifications du réseau ferroviaire à plus long terme sont de nature à augmenter l’attractivité et la valeur marchande des biens immobiliers construits sur le site STS.

La parcelle DM3 se trouve au centre géographique de l’aire toulonnaise, à mi-chemin entre Sanary s/Mer et La Garde et bénéficie d’une très bonne accessibilité routière et autoroutière.

Elle est amenée à avoir un emplacement stratégique en termes de transports en commun. C’est un potentiel à prendre en compte dès maintenant.

PRECONISATION : Les grandes lignes

Le complexe que nous préconisons, et dont les détails architecturaux et de surfaces sont exposés page 24, se compose de :

• deux bâtiments perpendiculaires à la RN 8, de 2 000 m² au sol, sur 4 niveaux, soit un total de 16 000 m² de S.H.O.N., avec un passage traversant chaque rez-de-chaussée en leur milieu

• Une allée centrale entre les deux bâtiments arborée, aménagée de quelques bancs de pierre modernes, où aboutissent les principales sorties escalators des parkings

• 4 niveaux de parkings souterrains, aérés, confortables, lumineux, pour 1000 places, avec ticket à tarification horaire classique modérée, ( et d’éventuelles conventions de gratuité avec les commerçants), et avec gratuité sur présentation du ticket d’accès aux transports en commun, dotés de sorties escalators plus larges du côté RN8/T.C.S.P. et S.N.C.F./T.E.R.

• Une bande de terrain le long de la façade Est du terrain, réservée en vue de bâtir ultérieurement un cheminement piéton roulant, à double sens, couvert d’une arche transparente, assurant la connexion TCSP – T.E.R. pour les passagers

BESOIN AIGU D’UN LIEU DE VIE DE QUARTIER …

Les quartiers Ouest de Toulon sont très majoritairement résidentiels, mais largement sous-équipés en services, et notamment les quartiers du Pont-Neuf et de l’Escaillon.

Il est on ne peut plus souhaitable de prévoir un lieu de vie de quartier, ceci conformément au souhait exprimé par le 1^er Adjoint à l’Urbanisme de la Mairie de Toulon, après consultation. Et ceci, en dépit des projets de lieux de vie et des m² de commerces et de services prévus dans la Technopôle de la Mer, puisque cela engendrerait trop de trajet pour les habitants.

Actuellement, il y a une réelle et sérieuse nécessité sur le plan local de la plupart des activités énumérées ci-dessous.

• Agence bancaire + Distributeurs Automatiques de Billets :

Sur la vaste aire de Toulon Ouest, il n’y a que le Crédit Lyonnais dans le quartier des Routes, la Caisse d’Epargne à la Beaucaire et les Routes, et un DAB à la Poste des Routes, toutes autres présences bancaires étant situées au Pont-du-Las.

• Cabinet d’Assurances :

La constatation est encore plus nette avec 12 cabinets d’assurance au Pont-du-Las, et rien à l’Ouest.

• Bureau de Poste ou Agence Postale :

Souhait répété dans les réunions du Comité d’Intérêt Local du quartier de l’Escaillon, c’est compréhensible avec des files d’attente systématiques de 20 à 30 mn, voire plus, à tous horaires, malgré l’ouverture de 3 à 4 guichets à l’unique Poste des Routes, et très fréquemment au guichet annexe de La Beaucaire.

• Commerces typiques d’un lieu de vie de quartier :

• Pharmacie/Parapharmacie

• Boulangerie-Pâtisserie

• Salon de coiffure

• Point multi-services (cordonnerie/clefs/pressing)

• Kiosque à journaux/Tabac/PMU/Jeux

• Fleuriste

• Agence immobilière

• Epicerie de dépannage

• Restauration rapide (brasserie, saladerie, sandwicherie,) et bars/Cybercafé

• Supermarché discount

Il est à noter que les quartiers Ouest comprennent aussi bien des zones de villas, que des grands ensembles H.L.M. Un supermarché discount de bonne taille serait particulièrement attractif ici, au lieu de se déplacer à La Seyne s/Mer. Il aurait aussi un effet moteur pour le reste des plus petits commerces.

OPPORTUNITE D’UNE RESIDENCE HÔTELIERE

Avant tout, nous devons remarquer que Toulon ne possède que 9 hôtels** et 4 hôtels***. (source : Capacité d’accueil hôtelière du territoire de Provence Méditerranée Année 2008 fournie par l’Agence de Développement Touristique « Var Tourisme , eux-mêmes informés par la Préfecture»)

La plupart des 2* et 3* se situent dans les zones touristiques «au bord de l’eau».

Pour preuve, sur les 42 *** du territoire, 14 se trouvent au Lavandou, 6 à Hyères, 5 à Bormes-les-Mimosas, 3 à Bandol, 2 à Six-Fours-les-Plages, 1 à St-Cyr s/Mer, 1 à La Seyne s/Mer, 1 au Pradet, 1 à Carqueiranne.

Constat approchant pour les 2* : Sur les 90 du territoire, 20 se trouvent à Hyères, 15 au Lavandou, 9 à Bandol, 6 à Saint-Cyr, 6 à Sanary, 4 à Six-Fours, 3 à La Seyne, etc…

A) DONNEES GENERALES SUR LE TOURISME VAROIS

1. Un marché «champion de France»

Le Var est le 1^er département touristique français en nombre de nuitées (65,8 millions), pour un total de 10 millions de touristes par an (source Schéma Départemental de Développement Touristique, document imprimé en octobre 2006, p 12).

Atlas du Tourisme 2008

Il résulte des données précédentes que 1 touriste sur 8 en France séjourne dans le Var !

(10 millions pour 80 millions).

La tendance générale : En 21 ans, le Var a vu ses nuitées touristiques s’accroître de +26%, alors que la fréquentation régionale ne progresse que de +1%.

La tendance récente : Après celui de 2005, on observe un nouveau recul en 2008 (voir Annexe G : Bilan 2008 de l’évolution des nuitées). Les effets de la conjoncture économique se prolongent jusqu’au 1^er trimestre 2009.

Mais la crise semble s’estomper d’après les baromètres hôteliers.

Par exemple, la note de conjoncture Eté 2009 de l’Observatoire Régional du Tourisme énonce que «  la fréquentation de la période mi-août à mi-septembre est bonne pour 70% des professionnels interrogés. Cette fin d’été 2009 confirme la bonne appréciation des professionnels sur l’activité touristique et nous indique clairement que la région a su tirer son épingle du jeu et confirmer son dynamisme et son attractivité, en dépit d’une conjoncture économique difficile. »

L’avenir nous dira si la tendance générale à l’expansion du tourisme varois reprendra le dessus.

2. Quelques spécificités varoises

1. Bon taux d’occupation et part faible de l’hôtellerie

« Le taux d’occupation de l’espace littoral varois est similaire à la moyenne du littoral français, soit 61% » A noter : « Comme en 2006, Provence Méditerranée enregistre le plus fort taux d’occupation en 2007, soit 67% » (Atlas du Tourisme, p 17)

L’essentiel des hébergements commerciaux ( 2/3) sont les villages vacances, les campings, et les meublés, accueillant essentiellement des familles avec enfants et des seniors.

L’hôtellerie ne représente que 9 % des hébergements marchands, et 50 % de cette capacité est concentrée sur l’agglomération de Toulon, qui a cependant l’avantage d’être moins marquée par la saisonnalité (voir Annexes H : Structure des hébergements marchands et I : Saisonnalité).

2. Profil intéressant de la clientèle, motifs de séjour, et un pari

Il est judicieux de noter que près des ¾ de la clientèle varoise est de classe moyenne ou aisée : 44% de touristes aisés, et 29% de touristes de classe moyenne (voir annexe J : Types des clientèles).

Compte tenu des richesses naturelles forestières et littorales du Var (comprenant de nombreux espaces protégés et une soixantaine de sites classés), des richesses culturelles (59 sites culturels et de nombreux événements), du patrimoine gastronomique et folklorique, il n’est pas étonnant que les motifs de séjour soient très largement les loisirs et les vacances.

Puisque l’un des motifs de séjour est la visite à la famille, et que la part de touristes assurant leur hébergement par des meublés est très importante, il est probable qu’une part de vacanciers ayant des attaches dans le Var et un souci d’optimiser leurs vacances, s’orientent vers un hôtel accessible financièrement, moins onéreux que ceux de bord de mer, ce qui serait le cas de notre 2*.

B) DONNEES SPECIFIQUES A NOTRE PROJET DE RESIDENCE HÔTELIERE

1) Le tourisme d’affaires varois

Seuls 2% des touristes voyagent pour affaires dans le Var (Annexe K : Motifs de séjour).

Cependant, c’est un marché en progression constante.

(NB : Depuis cette étude de 2006, aucune autre n’a été menée) Atlas du Tourisme, 2007

La lecture de ce graphique nous permet de retirer de précieuses informations.

Avec une proportion de nuitées d’origine intra-régionale de 25% , et donc de nuitées d’origine extra-régionale de 75%, en faisant une moyenne pondérée, nous obtenons :

• Accroissement du tourisme d’affaires de +49,5% en 7 ans, de 1991 à 1997, puis de +4.25% en 6 ans, de 1998 à 2003.

Sachant que le tourisme varois en général était en régression de 1999 à 2005, il est remarquable de constater que le tourisme d’affaires, lui, continuait de progresser, modérément, certes, mais effectivement.

«Phénomène globalement observé : recentrage du tourisme d’affaires sur des destinations de proximité à l’implantation des entreprises.»(Atlas du Tourisme, page 35)

«Dans une approche territoriale, le marché du « rendez-vous d’affaires » est plus spécifique au Golfe de St Tropez et sur Var Estérel, tandis que le marché du congrès, colloque, séminaire, est plus particulier à la Provence Verte et Provence Méditerranée. » (Atlas du Tourisme, page 36)

« Enfin, au sein des palais des congrès du Var, si ces derniers connaissent tous une diversification d’activités, il est à noter des positionnements spécifiques à chaque structure. Ainsi, le Palais des congrès Neptune de Toulon est marqué davantage par les repas d’affaires tandis que le Forum du Casino d’Hyères est plutôt caractérisé par les journées d’études, réunions, conférences. Et les salons/foires/expositions ainsi que les congrès/colloques/séminaires/conventions sont plus particuliers au palais des congrès de Saint Raphaël. » (source Atlas du Tourisme , page 37)

2) Le tourisme urbain et culturel varois

1. Un patrimoine de plus en plus visité

Le patrimoine varois comprend 59 sites culturels, avec une concentration importante sur Toulon (9 musées + 4 dans communes voisines), et 6 sites à l’ouest (Bandol, Le Beausset, Saint-Cyr, Sanary, La Seyne s/Mer)

La tendance : «  Les sites touristiques de l’espace littoral ( …) représentent chaque année près de 72% des entrées varoises. En 2007, les muséums et les musées d’art voient leur fréquentation progresser respectivement de +52% et +21%. » (source Atlas du Tourisme, p 41)

Entre autres , « le Musée national de la Marine de Toulon a enregistré une progression de ses entrées de +45% » en 2008 (Atlas du Tourisme 2008, p42)

b) Des touristes qui délaissent peu à peu l’automobile

« Comme en 1997, les clientèles touristiques privilégient les transports routiers (66.6% des nuitées). Toutefois, remarquons que ce mode de transport est en recul de 20 points au profit des autres moyens d’acheminement. Ainsi, le fer représente 17.4% des nuitées en 2003 contre 8.1% en 1997. Son poids a doublé par rapport à 1997 notamment par l’arrivée du TGV Méditerranée. 13.7% des nuitées sont le fait de clientèles venant par avion, le trafic aérien a explosé depuis 1997 (5.2% des nuitées en 1997). (Source : Atlas du Tourisme 2007, p 61)

« En 2007, la gare de Toulon a accueilli plus de 3.47 millions de voyageurs, soit par rapport à 2001 une hausse de près de 29% » (Source : Atlas du Tourisme 2007, p76)

Or, l’emplacement de notre site est appelé à recevoir toujours davantage cette clientèle de touristes urbains et culturels, par le busway et par la halte ferroviaire.

3) L’hôtellerie 2 et 3* toulonnaise

Un article de Var Matin du 20/09/2008 titrait : «l’hôtellerie toulonnaise très déficitaire en 3 et 4*». Propos relevés par la journaliste: «Notre ville souffre indiscutablement d’un manque, il n’y a pas suffisamment d’hôtellerie de catégorie 3 ou 4*, constate Philippe Sans, adjoint à l’urbanisme et à l’environnement urbain. Alors que les besoins en la matière vont croissant.».

Et nous lisons plus loin : «Lors des congrès, les participants aiment bien être regroupés dans le même hôtel. Or, nous manquons d’établissements offrant un nombre suffisant de chambres », commente Sophie Verdery-Cochetel, adjoint au tourisme.

Notre constat est que Toulon possède un palais des Congrès, doté d’un service Organisation, tout à fait apte à recevoir des manifestations d’envergure, mais que la capacité d’accueil en hôtels 3 et 4 * qui va de pair est insuffisante.

Pour ce qui est des hôtels 2* d’affaires, il y en a peu (rappelons que la grande majorité est orientée tourisme de vacances au bord de mer). A notre connaissance, ils se situent essentiellement dans des ZI ou ZAC.

De plus, lors de l’arrivée sur Toulon en venant de Marseille, l’affichage de l’hôtel sera très visible, sans commune mesure avec les hôtels de la Seyne peu ou pas visibles de l’autoroute. Avec le parking gardienné, ce sont donc là deux atouts majeurs pour les clientèles d’affaires.

D’autre part, nous relevons dans l’Atlas du Tourisme 2008, page 18 : « Comme les années passées, Provence Méditerranée Centre enregistre le plus fort taux d’occupation parmi les autres territoires, soit 65.6% en 2008 contre 63% en 2007. » Et le taux dans le territoire Provence Méditerranée Ouest est presque aussi conséquent.

UN POTENTIEL TOURISTIQUE ET DES BESOINS

En effet, une résidence hôtelière spécialisée dans le tourisme d’affaires prospèrera à la mesure du développement économique proche, puisque ce phénomène de recentrage des destinations à proximité des implantations des entreprises s’observe depuis plusieurs années.

Or, notre hôtel 2 ou 3* avoisinera directement les 150 000 m² d’entreprises du Technopôle de la Mer.

De plus, la plus grande facilité de déplacement routier après l’ouverture du tunnel dans l’autre sens rendra cet hôtel proche également des ZAE situées à l’Est de l’agglomération, voire même plus proche que le Centre Ville de Toulon, qui restera embouteillé et à parkings payants.

Cet hôtel-restaurant deviendrait naturellement un point de rendez-vous central logique dans la vie économique toulonnaise, et nous n’en connaissons aucun qui dispose d’un parking fermé, gardé, ce qui est très commode pour les représentants de commerce au véhicule parfois chargé.

L’essor économique attendu dans l’aire toulonnaise devrait logiquement contribuer à développer l’activité des congrès/séminaires/colloques du Palais des Congrès Neptune de Toulon.

D’après ce qui est exposé précédemment, un hôtel-restaurant d’affaires de qualité ne vient pas en concurrence des projets de grande envergure à destination des entreprises, mais s’insère dans un tissu urbain qui manque fortement d’hôtels 3 et 4* et constitue une activité complémentaire.

Cet hôtel bénéficiera de son accessibilité remarquable, tout d’abord autoroutière, puis plus tard en transports en communs de ville, puis enfin ferroviaire, ce qui lui permettra de prendre aussi sa part du tourisme urbain et culturel toulonnais.

ZONE DE CHALANDAGE

Légende : Hôtels 3* en rouge et 2* en bleu

Le rayonnement d’un hôtel d’affaires irait évidemment bien au-delà de la seule agglomération toulonnaise (clientèle intra et extra-régionale).

D’ores et déjà, il bénéficierait d’un emplacement privilégié par rapport aux hôtels de Centre Ville, avec leurs problèmes de parkings, et par rapport aux 2 hôtels *** de type affaires de La Seyne s/Mer, d’accès compliqué et embouteillé. Il permettrait aux clientèles d’affaires voyageant avec leur véhicule personnel de s’installer dans leur hôtel 2 mn après la sortie d’autoroute, pour ensuite se déplacer très facilement d’est en ouest, ou de se faire déposer en taxi au centre Mayol pour congrès.

A noter : Un automobiliste arrivant par l’autoroute de Marseille voit d’abord les hôtels Campanile et Ibis à gauche, au niveau d’Ollioules, puis l’hôtel B&B à droite, au niveau du Carrefour Ollioules, puis rien jusqu’à l’entrée proprement dite de Toulon Centre Ville.

OPPORTUNITE D’UN CENTRE DE SANTE

1. LA MEDECINE SPECIALISEE DE L’AGGLOMERATION

Pour l’heure, il existe deux centres multi-disciplinaires dans l’aire toulonnaise :

• le centre Valgora, à Toulon Est,

• l’Espace Santé à La Seyne.

Les deux sont essentiellement à accès routier, avec beaucoup d’embouteillage en prime.

Par ailleurs, la plupart des autres médecins spécialistes exercent indépendamment au Centre Ville-même de Toulon.

Les rares cabinets médicaux à l’Ouest sont implantés dans le quartier du Pont-du-Las, saturé, qui connaît une congestion automobile très marquée (Le Pont-du-Las, le long de l’Avenue du XVème Corps, est l’axe d’environ 1 km de long reliant le Centre Ville de Toulon aux quartiers périphériques Ouest et est le seul quartier d’affaires et de petits commerces de Toulon Ouest pour l’instant).

2. LA REPARTITION GEOGRAPHIQUE DES CABINETS MEDICAUX SPECIALISES

Un dénombrement que nous avons effectué en 2007, et qui n’a dû guère changer, démontre un vide considérable en médecins spécialisés sur Toulon Ouest.

Répartition des cabinets de médecins spécialistes sur la commune, comparée à Ollioules et La Seyne

(Comptage effectué à partir de l’annuaire Pages Jaunes après regroupement en cabinets et localisation sur plan)

Nous dénombrons 11 praticiens à l’Ouest pour un total de 235 praticiens (224+11) sur la commune de Toulon, ce qui représente à peine 4.7%.

Or, Toulon comprend 170 041 habitants sur 42.8 km² (source :site Annuaire-Mairie.fr ).Les quartiers Ouest (L’Escaillon, La Beaucaire, La Florane, Valbertrand, Les Routes…) s’étalent sur environ 9 km². Ce qui correspond à 21 % de la superficie totale de la commune.

En extrapolant à partir d’une densité moyenne sur toute la commune, le constat est que 21% des populations toulonnaises, celles de l’Ouest, ne sont servis que par 4.7% du total des médecins spécialistes de Toulon (11/235). L’écart est considérable. Et ce n’est manifestement pas à Ollioules que ces populations peuvent trouver les soins voulus dans tous les domaines.

Les quartiers Ouest, que nous estimerons à 35 708 habitants (170 041 x 21%) sont donc totalement sous-équipés en médecine spécialisée.

Cette quasi-absence de l'offre de médecine spécialisée dans les quartiers Ouest s'explique essentiellement par deux facteurs :

• premièrement, l'absence de locaux commerciaux suffisamment grands pour accueillir des médecins associés, seule formule rentable de nos jours,

• deuxièmement, le niveau d'investissement dissuasif nécessaire à l'installation : en effet, les professions médicales sont obligées de s’installer dans des appartements transformés en cabinets, et ces locaux d'habitation s’acquièrent à environ 3000 €/m² dans ce secteur.

Par conséquent, il se révèle à l'analyse un créneau vide pour un centre médical toutes spécialités.

Compte tenu de l’implantation actuelle des spécialistes médicaux sur l’aire toulonnaise, un centre médical multi-disciplinaire constitue une valeur sûre à haute rentabilité.

3. LA REPARTITION DES PROFESSIONS PARA-MEDICALES

Elles sont un peu plus présentes à l’Ouest que les médicales.

Répartition détaillée des cabinets para-médicaux sur les quartiers Ouest :

Manifestement, le Pont-du-Las semble être le lieu d'implantation premier des professions para-médicales. Rappelons qu'il se situe entre les quartiers Ouest et le Centre Ville et est très congestionné au niveau automobile, ce qui pousserait la population à venir au futur Centre de Santé, route de Marseille, plus proche et doté de parkings.

Nous constatons un créneau en particulier pour les audio-prothésistes, les orthopédistes, et les orthoptistes.

Nous n’avons pas cité les dentistes, pourtant, le centre dentaire le plus proche de la Clinique Malartic, est débordé depuis de nombreuses années, avec des temps d’attente pour premier rendez-vous de 2 mois !

(Remarque : Nous avons eu connaissance d’un projet d’ouverture d’un centre de kinésithérapie avec piscine il y a une dizaine d’années sur le quartier de La Beaucaire, mais il a avorté faute de locaux accessibles.)

Le constat est l’existence d’une place pour des professions para-médicales, qui profiteraient en outre d’une synergie avec le centre multi-spécialités.

ZONE DE CHALANDAGE

Ce centre médical et para-médical toutes disciplines serait plus facilement accessible par les habitants des communes desservies par l’A50 que l’Espace Santé de La Seyne, souffrant d’une zone routière très surchargée. Et, bien sûr, les habitants des quartiers Ouest de Toulon le préfèreraient par rapport au Pont-du-Las.

En termes de population, cela représente :

• Commune de Bandol : 8 765 habitants (source : site Annuaire-Mairie.fr)

• Commune de Sanary : 18 287 « 

• Commune d’Evenos : 2 170 « 

• Commune d’Ollioules : 13 613 « 

• Quartiers Ouest : 35 708 « 

• TOTAL : 78 543 clients potentiels.

Ceci est le plus petit minimum, sans prendre en compte l’explosion des populations estivales de Sanary et de Bandol, qui peuvent quadrupler pendant les 6 mois chauds de l’année, et la bande d’environ 1 km de large au sud de l’A50, sur les communes de Six-Fours et de La Seyne, sur laquelle les habitants se dégageraient aussi volontiers des embouteillages pour emprunter l’autoroute.

Tous ces éléments permettent d’avancer une rentabilité certaine pour ce centre de santé.

VARIANTE POSSIBLE DE SURFACES DE BUREAUX INDIFFERENCIEES

Ceci posé, il est à souligner que la commercialisation d’un centre de santé apparaît plus longue et plus complexe pour l’acheteur du site que des surfaces de bureaux indifférenciées, bien que la rentabilité à terme soit plus élevée pour le centre de santé.

Sur le sujet, nous nous contenterons de faire des observations.

Tout d’abord, il est à noter que le futur Technopôle de la Mer prévu à proximité immédiate du site n’est destiné à recevoir que des entreprises dont l’activité est liée à la mer. Ce qui laisse les besoins de locaux de tous les autres types d’entreprises insatisfaits.

Par ailleurs, il n’est pas prévu d’autre construction importante de locaux d’entreprises dans le secteur Ouest de l’agglomération à notre connaissance.

D’autre part, la liste d’attente dont nous a fait état le département Var Accueil Investisseurs de la Chambre de Commerce et d’Industrie du Var en septembre 2009, à savoir pas moins de 380 entreprises en recherche de locaux, parfois depuis plusieurs années, en dit long sur les difficultés des candidats à l’implantation sur l’aire toulonnaise.

Donc, dans cette variante de notre projet d’aménagement, une fois décomptés les surfaces destinés à la résidence hôtelière et celles en rez-de-chaussée destinées au lieu de vie de quartier, avec quelques professions para-médicales, restent 3 niveaux de 2 000 m² en étage à commercialiser en bureaux : Ces 6 000 m², s’ils devaient être proposés à ces 380 entreprises en attente de foncier, trouveraient vraisemblablement preneurs.

Enfin, nous observerons que la presse fait état d’une baisse récente d’environ 10 % des prix de l’immobilier d’habitation, mais ne se fait l’écho d’aucun effet de la crise sur l’immobilier d’entreprises.

Il est certain que le prix de vente serait sensiblement moins élevé que des locaux à vocation médicale, mais l’estimation des aspects financiers faite en fin de cette étude démontre que l’opération resterait somme toute très rentable.

POURQUOI CE PARKING SOUTERRAIN DE GRANDE CAPACITE ?

Le site semble promu à devenir un pôle intermodal (connexions automobile-bus-tram), surtout si l’ouverture de la station T.E.R. à proximité immédiate est confirmée.

D’ores et déjà, si les organismes publics veulent coupler le ticket avec ceux des lignes de bus, ce parking commence déjà à remplir sa vocation future de parc-relais d’entrée de ville, ce qui jugulerait le problème du stationnement pendulaire.

Mais le couplage avec les transports en commun n’empêche pas des conventions de gratuité du ticket de stationnement entre les commerçants et le gestionnaire des parkings.

A court terme, il nous semble préférable de prévoir d’emblée la quantité maximum de places facilement constructibles, à savoir 1 000 places.

A Nice déjà, trois parc-relais fonctionnent uniquement en couplage :

Extrait du Nice-Matin du dimanche 7 mars 2010 :

« Deux nouveaux parkings pour les usagers du tramway »

« Pratique. Les parc-relais de Vauban et Pont Michel, ouverts hier, s’ajoutent à celui du Rouret. 1175 places gratuites à condition de prendre un ticket de tram aller-retour. » (…) « Si l’accès à ces parkings d’un nouveau genre est libre, pour en sortir, il faut obligatoirement présenter un ticket de tram aller-retour. » (…)

« L’affaire reste très rentable pour l’automobiliste. Une sacrée aubaine même. Pour 2 petits euros, soit à peine le prix d’1 heure de parking en centre ville, il peut stationner pas moins de 22 heures d’affilée. Et en prime, il prend le tram (ou le bus) bien sûr. »

Toulon vient de recevoir la Marianne d’Or du développement durable, ce prix national couronnant des initiatives, réalisations et projets porteurs de réforme et d’innovation.

On peut imaginer une formule de ticket mixte, à gestion électronique, permettant soit une tarification horaire classique, soit un tarif avec couplage transports en commun.

Un système judicieux de tarification ne serait-il pas aussi une initiative à saluer, à l’heure où le péage urbain à Paris et dans les grandes agglomérations, est une idée qui refait surface, une « bombe électorale », que le gouvernement propose, mais que les députés refusent, selon Le Figaro du 21 février 2010, à l’exemple de Londres, qui l’a mis en place en 2003, Stockholm en 2007, et Milan en 2008?

PRECONISATION : Les détails architecturaux

Tout d’abord, il nous paraît plus aéré et plus agréable de laisser un large passage traversant de 200 m² au centre de chaque RDC, de sorte que le centre de la grande allée entre les 2 bâtiments soit aussi le centre de ces 2 passages, et que les déplacements piétons des sorties de parkings aux différentes activités soient raccourcis. Et aussi pour que les commerces se répartissent tout autour, et non en longues et grandes façades plus froides. Mais il faut des entrées/sorties piétons de parking partout, et une signalétique des sorties piétons très claire dans les souterrains.

Nous ne donnons des surfaces et des capacités que de manière approximative.

• Dans le premier bâtiment, à l’Ouest :

• L’hôtel-restaurant : Du 1^er au 3ème étage, les chambres étant orientées de préférence au

Sud, et les aires de services et les bureaux de l’hôtel au Nord. 100 chambres.

• Au 3^ème étage : Restaurant d’affaire avec grande terrasse panoramique couverte et

climatisée. 90 couverts.

( 2 000 m² x3 = 6 000 m²)

• Au Rez-de-Chaussée : 200 m² pour l’accueil de l’hôtel. 300 m² pour les

restaurateurs/bars. 90 couverts. 500 m² pour les services bancaires et postaux. Le plus

possible orientés vers l’allée centrale. 800 m² de commerces divers, orientés au Nord et à

l’Ouest.

• Dans le deuxième bâtiment, à l’Est :

• Le centre de santé, aux 1^er et 2^ème étages, regroupant les cabinets des 18 spécialités médicales listées plus haut, avec un cabinet dentaire, et des généralistes, à raison de 2 ou 3 associés par discipline (ou bien des surfaces de bureaux indifférenciés, 2^ème variante)

( 2 000 m² x 2 = 4 000 m²)

• Au Rez-de-Chaussée : 400 m² de commerces plus typiquement de proximité ou de

quartier, orientés vers l’allée centrale, en vis-à-vis de l’autre bâtiment. 100 m² pour

l’accueil du centre de santé. 500 m² pour des para-médicaux (centre de kiné avec

piscine, radiologue, laboratoire, orthopédiste, audio-prothésiste, opticien), orientés vers

l’allée centrale ou vers l’Est. 800 m² de supermarché discount orientés au Nord et à l’Est.

NB : Il est impératif de prévoir des places de stationnement en surface strictement réservées aux clients des para-médicaux de ce RDC, tandis que des places en sous-sol pourront être vendues aux praticiens.

• 3^ème étage (2 000 m²) : Niveau de bureaux à compartimenter. Ou bien des activités

liées à la santé de près ou de loin, comme un centre d’amincissement, de la dermatologie

esthétique, des cours de sophrologie, …

Dans cette répartition des surfaces, l’entrée de l’hôtel, les terrasses, les commerces de quartier, les services bancaires et assimilés se font face, et c’est dans cette allée entre les deux bâtiments que doivent déboucher les escalators ou ascenseurs des parkings, tandis que la grande surface discount est orientée Nord et Est, vers les quartiers d’habitation.

Cette allée centrale se doit d’être la plus agréable et la plus vivante possible.

Estimations des parkings exigés par le P.O.S. : 100 chambres d’hôtels (= 100 places) + 90 couverts au dernier étage (= 30 places) + 90 couverts RDC (= 30 places)+ 7 000 m² type «bureaux «(= 70 places) + 2000 m² commerces (= 160 places) aboutissent à 390 places de stationnement.

ASPECTS FINANCIERS DE L’OPERATION

1. Sur les prix de vente au m²

A Toulon Ouest, les surfaces de bureaux et commerces se négocient actuellement, les prix étant assez stables depuis 2007 (après 4 années de hausse), aux alentours de 2 000 €/m², avec des variations selon l’emplacement et la position par rapport aux axes de circulation. A savoir non aménagés, bruts.

Pour les activités médicales et para-médicales, la situation est particulière, comme nous l’avons déjà signalé plus haut. Les rares praticiens ayant réussi à s’implanter à Toulon Ouest ont pratiquement tous dû s’installer à prix très fort, par transformation des locaux d’habitation en cabinets médicaux, ce qui veut dire à 3 000 €/m².

Une proposition de ces locaux médicaux à 2 500 €/m² serait donc déjà en soi très attractive.

B) Chiffre d’affaires global

Nous sommes donc amenés à différencier les surfaces médicales, qui génèreraient :

4 500 m² x 2 500 € = 11 250 000 euros,

et les surfaces de l’hôtel et des commerces, qui génèreraient :

13 100 m² x 2 000 € = 26 200 000 euros,

soit un total pour le complexe entier de 37,45 millions d’euros.

Variante en bureaux indifférenciés :

Si l’investisseur n’envisage pas de mettre en œuvre la commercialisation du centre de santé, l’opération génèrerait encore 31,2 millions d’euros.

C) Part du foncier dans l’opération

Dans le domaine de l’immobilier d’entreprises, l’investissement foncier est de l’ordre de 10 à 12 % de l’opération globale.

Cela amènerait une négociation du terrain de l’ordre de 3,1 à 4,5 millions d’euros, selon les différentes options choisies.

ANNEXES

A Fichier de photos du panorama sud

B Matrice UI

C Extrait du P.O.S. zone UI

D Extraits du magazine TPM 1^er Trimestre 2010 : « Le boom des zones d’activités économiques » et « L’Axe des Gares »

E Extrait du magazine TPM 1^er Trimestre 2010 : « Le Grand Projet Rade »

F Tracé du TCSP

G Bilan 2008 de l’évolution des nuitées

H Structure des hébergements marchands

I Saisonnalité

J Types des clientèles

K Motifs de séjour

Examinant, 2010-06-13, qq évolutions du Code de l'environnement, j'ai qq mises au point  à apporter

le 9 juillet 2003 j'écrivais à TPM

Selon le Décret n° 2002-1275 du 22 octobre 2002 relatif à l'organisation du débat public et à la Commission nationale du débat public et Article 2 du décret du 22 octobre 2002 : “ La liste des catégories d'opérations relatives aux projets d'aménagement ou d'équipement dont la Commission nationale du débat public est saisie de droit en application du I de l'article L. 121-8 du code de l'environnement est fixée en annexe au présent décret.
Le maître d'ouvrage ou, lorsque celui-ci n'est pas désigné, la personne publique responsable du projet saisit la Commission nationale du débat public en lui adressant le dossier prévu au deuxième alinéa du I de l'article L. 121-8 du code de l'environnement. ”,
Extrait de l’Annexe
Catégories d'opérations visées à l'article L. 121-8 du code de l'environnement
1. a) Créations d'autoroutes, de routes express ou de routes 2x2 voies à chaussées séparées;
b) Elargissement d'une route existante à 2 voies ou 3 voies pour en faire une route 2x2 voies ou plus à chaussées séparées;
c) Création de lignes ferroviaires;
d) Création de voies navigables ou mise à grand gabarit de canaux existants.
Seuils et critères Visés à l'article L. 121-8-I du code de l'environnement
Coût du projet supérieur à 300 M€ ou longueur du projet supérieur à 40 km.
Seuils et critères Visés à l'article L.121-8-II du code de l'environnement
Coût du projet supérieur à 150 M€ ou longueur du projet supérieur à 20 km.
 

Au vu du Code de l'environnement Version consolidée au 7 juin 2010 :

L'annexe à l'article L.121.8 de 2003 n'existe plus, ce qui s'y substitue se trouve dans les articles réglementaires R121-1 à R1216, voir par exemple site Legifrance

et plus précisément l'articl R121-2

La liste des catégories d'opérations relatives aux projets d'aménagement ou d'équipement dont la Commission nationale du débat public est saisie de droit en application du I de l'article L. 121-8 est fixée au tableau ci-après.

Le maître d'ouvrage ou, lorsque celui-ci n'est pas désigné, la personne publique responsable du projet saisit la Commission nationale du débat public en lui adressant le dossier prévu au deuxième alinéa du I de l'article L. 121-8.

Par conséquent antérieur un projet de Tramway, donc sur rail et dans une ville était assimilable à une combinaison de b) et c) soit :

b) Elargissement d'une route existante à 2 voies ou 3 voies pour en faire une route à 2 × 2 voies ou plus à chaussées séparées ;
c) Création de lignes ferroviaires

Avec l'article R121-8, un projet de Tramway même sa nature n'a pas changé, se retrouve ne plus être soumis aux obligations antérieures en terme de budget et de longueur de projet.

Si l'on considère la loi ou du moins la réglementation comme rétroactivement valide, autrement dit en application les textes actualisés de 2010 à la situation de 2003 les divers organismes en charge du projet de Tramway peuvent être quasiment blanchies des irrégularités que j'ai relevé vis à vis de la CNDP.

Evidemment procéder ainsi c'est marcher sur la tête, c'est l'équivalent d'une amnistie de principe.

Autrement dit les textes ont fait l'objet d'un ajustement a posteriori susceptible d'entériner une situation de fait.

13.06.2010